El Deslinde
Por: Lic. Dewar David Reyes Peña
Magíster en Legislación Inmobiliaria
El deslinde consiste en determinar la demarcación entre un sitio y otro, es decir, separar, señalar, individualizar a favor de un copropietario la porción que le corresponde. El deslinde es el principal procedimiento utilizado para individualizar y determinar una porción de parcela sustentada en una Constancia Anotada.
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario contempla el deslinde como una figura jurídica dentro de las disposiciones transitorias, lo que implica que el deslinde fue excluido por ante la Jurisdicción Inmobiliaria, porque el mismo permanecerá en nuestra legislación hasta que sean eliminadas todas las constancias anotadas existentes.
El Reglamento General de Mensuras Catastrales en su artículo 163 define el deslinde como, el acto de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una constancia anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria.
El deslinde es una operación similar a la subdivisión, pero que se diferencia de aquella en el sentido de que para el deslinde el fraccionamiento es parcial, mientras que para la subdivisión el fraccionamiento es total.
Existen excepciones que impiden la realización del deslinde, y son las siguientes: no procede el deslinde cuando la constancia anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio; toda vez que los derechos consagrados en una constancia anotada relativo a una unidad de condominio, constituyen un verdadero y único Certificado de Titulo; así como cuando un copropietario de una porción de terreno en una parcela determinada, cuyos derechos están representado a través de una constancia anotada, y éste adquiere por compra a todos los demás copropietarios las porciones que estos tienen, es decir, compra la totalidad de la parcela, por actos separados, éste puede someter la ejecución de todos los contratos de ventas, acompañados de sus respectivas constancias anotadas, al Registrador de Títulos para que se produzca la expedición de un solo y único Certificado de Titulo a nombre de su nuevo titular, este hecho es lo que se denomina Certificado de Titulo por Consolidación.
La finalidad del deslinde es poner el estado de copropiedad o comunidad de derechos reales inmobiliarios determinados y registrados individualmente en la oficina del Registro de Títulos correspondiente, cumpliéndose así con uno de los principios fundamentales del sistema Torrens de Registro de la propiedad territorial, que nos permite distinguir mediante documentos técnicos una propiedad unitaria catastral rural o urbana situada en cualquier punto geográfico de nuestro territorio.
El deslinde es un proceso que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente de manera contradictoria. Esta contradictoriedad del deslinde esta contemplada en el párrafo 1 del artículo 130 de la Ley de Registro Inmobiliario.
Son necesarias las tres etapas que constituyen el procedimiento del saneamiento inmobiliario, para realizar el deslinde, que son: a) Técnica, b) Judicial y c) Registral.
La etapa técnica es donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se consolidara el derecho de propiedad, la misma termina o finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.
La etapa judicial es aquella que se realiza mediante un proceso judicial, en donde se dan todas las garantías necesarias para que todos los titulares de derechos dentro de la misma parcela puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del deslinde en general y la ubicación dada al terreno en particular. Esta etapa termina con la sentencia de aprobación del deslinde.
Es oportuno destacar que por el hecho de que el deslinde, conocido obligatoriamente por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente de forma contradictoria, esto no significa necesariamente que el mismo sea litigioso, sino que se conoce en audiencia publica.
La etapa registral, es el proceso por el cual se registran los derechos que recaen sobre el inmueble, se acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del Certificado de Titulo y la habilitación del registro complementario.
La Suprema Corte de Justicia mediante la Resolución No.355-2009, dicto el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde. Esta resolución vino a modificar en cierta medida lo que es el deslinde, ya que como hemos expresado con anterioridad el deslinde era netamente contradictorio, pero ahora con esta nueva resolución, se puede realizar el deslinde de manera administrativa, cumpliendo con ciertos requisitos previos.
Para los fines de las operaciones del deslinde, las parcelas con constancias anotadas pueden ser clasificadas en:
a) Parcelas sencillas, que son aquellas parcelas con superficie menor a veinte mil metros cuadrados sobre las que existen diez o menos Constancias Anotadas sin deslindar.
b) Parcelas complejas, que son todas las parcelas de más de veinte mil metros cuadrados de superficie, y las parcelas con superficie menor de veinte mil metros sobre las que existen más de diez constancias anotadas sin deslindar.
En cada uno de los casos mencionados anteriormente, sea una parcela sencilla o compleja, se utilizara un procedimiento diferente, cuyos requisitos están contemplados en los artículos 161 y 162 del Reglamento General de Mensuras Catastrales.
Procedimiento a los fines del deslinde.
El copropietario del terreno realiza un contrato con el agrimensor que vaya a realizar los trabajos de deslinde, en dicho contrato el agrimensor se compromete a que una vez obtenga la autorización por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente para que realice los trabajos, presentara en un termino de sesenta días dichos trabajos por ante este organismo técnico para los fines de su aprobación y designación del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente para que éste conozca la parte legal de su aprobación de manera contradictoria; por su parte el copropietario se compromete a pagar al agrimensor por sus servicios, ya sea en naturaleza o en una suma determinada la cual habrá quedado acordado en el contrato que las partes han suscrito; el copropietario entregara al agrimensor la constancia anotada del certificado de titulo donde ampara sus derechos de propiedad dentro del ámbito de la parcela a deslindar.
El contrato suscrito entre el copropietario y el agrimensor será depositado por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, a los fines de solicitarle la autorización para iniciar los trabajos de deslinde, así como la designación del Juez o Tribunal de Jurisdicción Original del Departamento donde esté ubicado el inmueble, en virtud de los dispuesto por el articulo 10 de la Ley de Registro Inmobiliario. Dicha instancia-contrato que así se llama, deberá ir acompañada de la constancia anotada del certificado de titulo, así como de un croquis ilustrativo de la porción a deslindar.
El agrimensor contratado realiza lo que es el trabajo de campo, que consiste en la ejecución en el terreno, previo a su comienzo, deberá notificarle a todos y cada uno de los copropietarios o colindantes de la porción a deslindar dentro de los plazos razonables para garantizar el derecho de defensa, a fin de que tengan la oportunidad de formular en el mismo terreno y en el momento de los trabajos de campo sus observaciones y reclamos.
El trabajo de gabinete lo realiza el agrimensor en su oficina de los trabajos de campos y consiste en computar y preparar el plano correspondiente de los trabajos de mensura ya realizados, así como el informe de todo lo acontecido durante el trabajo de campo. Todos estos documentos deberán ser depositados en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
La Dirección Regional de Mensuras Catastrales tiene como función además de la designación que realiza de indicar cual es el numero de parcela que le corresponde a la parcela que surge como consecuencia del deslinde, durante el proceso de aprobación de estos trabajos de mensuras, dicha Dirección Regional aprueba el aspecto técnico de los trabajos, sin invadir la parte legal o reglamentaria, que es atribución del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, el cual es designado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, tal y como lo consagra el articulo 51 de su Reglamento.
