El certificado de título

Este documento que representa el derecho de propiedad inmobiliaria en la República Dominicana, es el resultado y culminación del proceso de saneamiento, el cual se realiza in rem, es decir, en contra de la cosa.

Es importante diferenciar lo que es el Certificado de Titulo Original, el Duplicado y el Extracto. A todo derecho inmobiliario registrado conforme a la ley, le corresponde un Certificado, o una anotación en el registro complementario. No hay derechos, cargas, hipotecas o gravámenes, ocultos. El derecho que no este contemplado en el Certificado de Titulo, ni en el registro complementario se considera inexistente, o mas propiamente dicho, no oponible a los terceros. El Original es el que esta vaciado en el Registro, que es publico, todo el que tenga interés puede consultarlo. Permanece bajo la custodia del Registrador de Títulos. De este Certificado de Titulo Original se expide el Duplicado o copia fiel del Certificado de Titulo Original que corresponde al propietario. Este lo conserva personalmente. El Extracto resulta de una inscripción de derecho en copropiedad. Ese derecho se expresar en porcentaje, jamás en valores superficiales especificas y no se señalará ninguna colindancia.

El Certificado de Titulo tiene un carácter erga omnes u oponible a todo el mundo, lo cual le viene otorgado por las consecuencias jurídicas del proceso de saneamiento catastral que es lo que le da origen.

La Ley de Registro Inmobiliario establece en su principio II “Que esta ley implementa el Sistema de Publicidad inmobiliaria de la República Dominicana, sobre la base de los siguientes criterios”:

Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar;

Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;

Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y pertenece a su titular;

Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe publica su constancia.

El Estado Dominicano, valara por que todo derecho registrado de conformidad con la Ley de Registro Inmobiliario es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del mismo.

Este derecho de propiedad que es garantizado por el Certificado de Titulo y que además, entra entre los derechos fundamentales de las personas, ya que tiene un rango Constitucional.

Nuestros legisladores reconocen que el Certificado de Titulo no solo es oponible a todo el mundo, incluyendo al Estado, sino que también tiene la garantía del Estado. El es quien lo emite por medio del Registrador de Títulos correspondiente.

Esta garantía que el Estado le debe al Certificado de Titulo se manifiesta en la acción contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados que reserva para las personas que han sido perjudicadas por la mala aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario y que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, sean lesionadas, conforme a los artículos 39 y siguientes de la mencionada ley, el poder reclamar indemnización en su favor.

El artículo 91 de la Ley de Registro Inmobiliario expresa que el Certificado de Titulo es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo.

La Constitución Dominicana proclamada el 26 de enero del presente año, publicada en la Gaceta Oficial No.10561, en su artículo 51 estable que el Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La Propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposiciones de sus bienes.

Sigue diciendo dicho artículo, que ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad publica o de interés social, previo pago de su justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley.

Nuestra Constitución reconoce el derecho de propiedad como un derecho fundamental de la persona. Así como también lo consagran los artículos 17 y 21 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y de la Convención Iberoamericana de los Derechos Humanos, por lo tanto entran en el sistema que tenemos de las garantías constitucionales.

El abogado del Estado, además de cumplir su misión de representar al Estado ante la Jurisdicción Inmobiliaria y de fungir como Ministerio Publico ante la Jurisdicción Inmobiliaria, también es el guardián del Certificado de Titulo.

Este documento oficial, ya que es emitido por el Estado, goza de los caracteres de definitivo, de inatacable y de perpetuidad que lo hacen, junto con los demás atributos que ya hemos analizado, confiable.

Ya hemos expresado que el Certificado de Titulo es el documento que representa el derecho de propiedad, sino que representa los demás derechos, cargas y gravámenes, que pueden recaer sobre un inmueble registrado.

El carácter definitivo le viene al Certificado de Titulo en virtud de que una vez emitido, en caso de ser el Certificado originario, o del registro de cualquier documento traslativo de derechos registrados, en caso de que se trate de operaciones posteriores al registro de los terrenos, el Certificado de Titulo que se expida no podrá ser, bajo ninguna circunstancia, provisional. Siempre es definitivo y terminante en cuanto a los derechos e intereses que representa.

El Certificado de Titulo es inatacable, porque es la consecuencia del proceso de saneamiento catastral, que es de orden publico y oponible a todo el mundo. Por tanto, todos los que tuvieron algún derecho que reclamar en los terrenos, debieron hacerlo en ese procedimiento, o interponer el Recurso de Revisión por Causa de Fraude dentro del año de haberse emitido el Certificado de Titulo correspondiente. Pero una vez expirado el plazo antes mencionado para incoar esa acción, nada se puede hacer contra los derechos adjudicados y reconocidos en el Certificado. Se impone la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada que contempla el artículo 26 párrafo 6 de la Ley de Registro Inmobiliario y el artículo 1351 del Código Civil.

La perpetuidad del Certificado de Titulo se refiere a que no prescribe en el tiempo. Se expide una vez y para siempre. Salvo que no sea anulado el proceso de saneamiento catastral que le da origen, como consecuencia de la interposición del recurso de revisión por causa de fraude. Solo se expide un Certificado de Titulo para cada inmueble o parcela.