Por: Lic. Dewar David Reyes Peña.
Especialista en materia de Tierras.
Cuando una persona tiene poseyendo un predio por un tiempo determinado se dice que esa persona es la propietaria de ese inmueble.
LA POSESIÓN, es un poder de hecho, se opone a la propiedad y a los otros derechos reales, porque confieren a su titular un poder de derecho. Para determinar quien es poseedor, hay que examinar la situación de hecho, sin indagar si esa situación de hecho corresponde a una situación de derecho.
Debemos distinguir lo que es La Posesión y La Detentación, para comprender mejor esta situación; La Detentación es una posesión precaria, el detentador (arrendatario rural, inquilino, depositario, etc.) sin ser propietario ni titular de un derecho real, tiene sobre la cosa un poder de derecho, poder que se le ha conferido por el propietario o por la ley. Mientras que el poseedor, cuando no es propietario, desconoce los derechos del dueño, el detentador reconoce esos derechos. La detentación surge siempre de una situación jurídica, supone en su origen, un titulo jurídico.
La posesión y la detentación se oponen además en dos aspectos fundamentales: El poseedor puede ser titular del derecho real correspondiente al derecho que ejerce, suele ser así casi siempre. Por el contrario las dos cualidades de detentador y propietario no están reunidas jamás sobre la misma persona.
Mientras el propietario deja de tener la posesión cuando de la cosa se apodera un poseedor, la presencia de un detentador no le impide al propietario seguir poseyendo, el propietario que alquila posee a través de su inquilino.
ÁMBITO DE LA POSESIÓN
La posesión no se refiere sino a los derechos reales, pero abarca todos los derechos reales. Cuando recae sobre un derecho real distinto del derecho de propiedad, se le denomina cuasi-posesión.
El Código Civil Dominicano en su artículo 2228, establece que la posesión es la ocupación o goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre.
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA POSESIÓN
La posesión exige la reunión de dos elementos para que surta efecto y pueda dar lugar a adquirir la propiedad, que son: el Corpus y el Animus.
EL CORPUS, es el elemento material de la posesión, es el ejercicio, sobre la cosa, de actos de dueño. Cabe ejercer y adquirir el corpus por mediación a otro, esto es lo que se llama corpore alieno. El corpus se adquiere por una aprehensión material de la cosa.
EL ANIMUS, es el elemento intelectual de la posesión, es la intención que mueve al ocupante. La intención de comportarse como propietario, intención que no tienen los detentadores. El animus se debe presumir siempre, por lo tanto, se presume que todo ocupante, hasta prueba en contrario, es poseedor y no detentador.
Todo poseedor se considera propietario desde el momento mismo en que inicia la posesión, así lo establece el artículo 1402 del Código Civil Dominicano.
Para poseer un inmueble no es necesario que exista una Mala o Buena Fe.
El poseedor es de buena fe cuando se cree ser propietario. Por lo tanto, la buena fe implica la existencia de un título en virtud del cual el poseedor haya creído convertirse en propietario, cuando menos la creencia en la existencia de ese título. Este poseedor adquiere la propiedad de los bienes inmuebles poseídos luego de transcurrir un plazo de posesión relativamente breve, de 5 y 10 años, llamada también usucapión de 5 y 10 años, en virtud del artículo 2265 del Código Civil Dominicano.
Quien posee de mala fe produce tres efectos: le confiere al poseedor las acciones posesorias; le asigna al poseedor el papel de demandado en la acción reivindicatoria; y éste poseedor sólo lleva a adquirir la propiedad luego de haber transcurrido el más largo plazo de posesión que son 20 años, (usucapión veintiañal), así lo establece el artículo 2262 del Código Civil Dominicano.
El Código Civil Dominicano en los artículos 711 y 712, establece los modos en que una persona puede adquirir la propiedad de un bien inmueble, que son:
1) Por Sucesión
2) Por donación entre vivos o testamentaria
3) Por efectos de obligaciones (convencional)
4) Por accesión o incorporación
5) Por prescripción
La prescripción es un medio para adquirir derechos o extinguir una obligación, por el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones que determina la Ley.
CARACTERÍSTICAS DE LA POSESIÓN PARA SER PRESCRIPTIBLE.
Para que una posesión pueda prescribir a favor de quien la esté poseyendo, es necesario que concurran las siguientes características:
1-) Una cosa susceptible de posesión.
2-) Una posesión no viciosa.
3-) Un tiempo.
LA PRESCRIPCIÓN EN MATERIA DE TIERRAS.
En materia de tierras la prescripción adquisitiva o usucapión, es la adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre la cosa, por efecto de la posesión prolongada durante un cierto tiempo.
PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA.
Es aquella que se extingue por el transcurso de un tiempo.
INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN.
Se interrumpe la prescripción por:
1-) Interrupción Civil, cuando se da por una citación judicial.
2-) Interrupción Natural, cuando el poseedor es despojado de la posesión de la cosa en contra de su voluntad.
Es importante recordar que estamos hablando de terrenos que no están registrados, es decir, que no tienen Certificado de Título emitido por autoridad competente, ya que éste derecho de propiedad es imprescriptible y tiene la garantía del Estado.
TRIBUNAL COMPETENTE CONOCER DE LOS INTERDICTOS POSESORIOS.
El tribunal competente para conocer las acciones posesorias es el Juzgado de Paz de la circunscripción en que se encuentre el inmueble, en primer grado.
Las Acciones Posesorias son las acciones para restituirle al poseedor inmediatamente la posesión y que no sea perturbado.
PROCEDIMIENTOS EN LOS INTERDICTOS POSESORIOS.
El articulo 1ro. del Código de Procedimiento Civil permite que toda persona que haya sido turbada en su posesión pueda reclamar ser reintegrado al mismo.
De acuerdo con el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil, la acción en interdicto posesorio debe ser ejercida dentro el año de haberse iniciado la turbación. Esto quiere decir que si una persona fue despojada de su posesión, sólo puede demandar al invasor dentro del año de haber sido despojado, no pudiéndolo hacer pasado éste plazo, puesto que su acción resultaría inadmisible.
Las acciones posesorias que puede intentar cualquier persona que ha sido despojada de su posesión contra un intruso, son las siguientes:
a) DENUNCIA DE OBRA NUEVA.
Es una acción que se intenta contra todo el que ha hecho o comenzado en su terreno una construcción a las disposiciones del lugar o que lleva perjuicio al querellante, turbándolo en su derecho de propiedad o en un derecho real que ejerce por herencia. Con esta acción el vecino perjudicado por la construcción nueva trata de lograr la paralización de los trabajos recién iniciados, impidiendo así, el goce del poseedor.
b) LA REINTEGRANDA
Es una acción que intenta un poseedor que ha sido despojado con violencia de su posesión, en contra de la persona que ha ejercido la acción, con el propósito de ser reintegrado en su posesión.
Mediante esta acción solo se persigue reintegrar al desposeído en su posesión, dejando intacto el derecho de propiedad a quien corresponda, o sea que el demandado que sucumba en lo posesorio puede posteriormente ejercer un recurso y triunfar en lo petitorio.
No es necesario que el poseedor haya ejercido la posesión por más de un año y un día, basta que haya sido desposeído de manera violenta.
saludos hermano me interesa saber algo mas sobre la posecion, porque tengo una pareja casada que contrullo una vivienda en terreno no registrado, y ahora el marido esta vendiendo la vivienda a sus hermanos sin el concentimiento de ella.
quisiera