Por: Juan Pablo Bourdierd (JPB).

La ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, define el proceso de Saneamiento Inmobiliario en su artículo 20 de la manera siguiente: Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez.

Pueden iniciar el saneamiento de un terreno. Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado y el Estado Dominicano.

En el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne litigioso, que es lo que sucede en la mayoría de los casos.

En el proceso de saneamiento no existen partes como en el procedimiento relativo a las litis sobre derechos registrados, y no existen demandas, ni demandante ni demandado, sino reclamaciones contra la cosa, es decir, reclamantes; este procedimiento esta dirigido contra el Estado Dominicano, ya que éste es considerado como el dueño original de todas las tierras que conforman el territorio de la Republica Dominicana, en virtud del Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que  “el Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la Republica Dominicana. Se registran a nombre del Estado todos los terrenos sobre los cuales nadie pueda probar derecho de propiedad alguno”.

El elemento fundamental en todo proceso de saneamiento inmobiliario lo constituye la posesión, y para ello el artículo 21 de la Ley de Registro Inmobiliario consagra que “a los fines de saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacifica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate.  Se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los limites”. 

La posesión es un hecho que en principio se caracteriza por la ocupación o la aprehensión material de la cosa. Es un hecho inicial que sirve de fundamento para adquirir por prescripción, siempre que se reúnan las demás características exigidas por la ley. Se admite todo medio de prueba sobre la posesión.

En el proceso de saneamiento se identifican tres etapas: Mensura, Proceso Judicial y Registro.

Mensura: Es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar, establecido en el artículo 25 de la ley y 136 y siguientes del Reglamento General de Mensuras Catastrales.

La mensura se inicia con una autorización para la realización de la misma otorgada por al Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de autorización hecha por el reclamante.

La solicitud de autorización para la mensura se realiza mediante una instancia dirigida por el reclamante a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, la cual deberá ir acompañada del contrato suscrito entre el agrimensor y el reclamante, cuyo contenido debe ser la autorización al agrimensor contratista, a realizar los trabajos de mensuras dentro del ámbito de la porción de terreno que se pretende reclamar, además la solicitud debe contener la petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apodere al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente.

La Fase o Proceso Judicial. Es el procedimiento por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria que depura el derecho a registrar.

 En esta etapa del proceso de saneamiento inmobiliario el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tantas veces como fuere necesario; es decir, no esta limitado a dos audiencias como en los procesos relativos a las litis sobre derechos registrados.

Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del inmueble, la cual será notificada mediante acto de alguacil, momento a partir del cual comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación. Si vencido el plazo de apelación previsto en el artículo 81 de la Ley de Registro Inmobiliario de treinta días, y nadie recurre la sentencia del Tribunal de Jurisdicción Original, ésta adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, frente a los que participaron en el proceso de saneamiento y a los cuales le fue notificada la sentencia, excepto en el caso de que se intente el recurso de revisión por causa de fraude dentro del plazo previsto por los artículos 86 y siguientes de la ley.

La etapa de Registro. Una vez el Tribunal de Jurisdicción Original reciba los planos definitivos de mensura aprobados y toda aquella documentación complementaria, los cuales acompañaran a la sentencia de adjudicación conjuntamente con el acto de notificación de la misma, en un plazo de quince días a partir de la recepción de los planos aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, lo enviara al Registro de Títulos correspondiente, para que se efectúen los registros que procedan y se expida el Certificado de Titulo.

De: Dewar David Reyes Peña, Magíster en Legislación Inmobiliaria.

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